DIE BELEGGINGS EN FINANSIËLE WÊRELD

ARTIKEL 1:

Daar is ongelukig nog soveel van ons wat ons toevlug neem na die koop van residensiële eiendomme met die doel om te verhuur, en sien as ons enigste manier om welvaart te bou, en sommiges van ons gebruik dit as die plaasvervanger van ons aftree annuïteit/e. Ons doen dit soms uit onkunde, en daarom is dit raadsaam om soveel as moontlik kundiges se hulp in te roep op hierdie gebied, voordat ons enige finale besluit neem.

Ek gaan vier vorige artikels weer deel, wat opmekaar volg oor, en ’n invloed op hierdie onderwerp het.

Die Artikels met opsikrifte gaan soos volg wees:

1. ARTIKEL 1: KOOP VAN ADDISIONELE RESIDENSIËLE EIENDOM/ME MET DIE DOEL OM TE VERHUUR – MET DIE VERWAGTIG DAT DIT DIE ENIGSTE OPLOSSING IS OM WELVAART TE SKEP. WAT? – GAAN DIT ONS PENSIOEN WEES??
2. ARTIKEL 2: WAT BEINVLOED SALARISVERHOGINGS IN DIE ALGEMEEN?(Dit gaan oor die bekostigbaarheid van die huurde se inkomste – sal hy/sy ’n eiendom kan huur?)
3. ARTIKEL 3: ANNUȈTEIT/E: DIE STRYD TUSSEN DIE TWEE EWIG DURENDE VYANDE DUUR VOORT: “INKOMSTE/GROEI EN KOSTES/UITGAWES”
4. ARTIKEL 4: DIE REIS VAN ONS ADDISIONELE RESIDENSIËLE EIENDOM/ME WAT GEKOOP WORD MET DIE DOEL OM TE VERHUUR – “ONSPENSIOEN OF ONS HOOFPYN?”

Dit is belangrik om al vier(4) hierdie artikels in volgorde te lees, waarmee gepoog word om ’n omvattende geheel beeld te weerspieël van die omvang en invloed wat verskillende faktore het op “Die koop van residensiële eiendomme met die doel om te verhuur”.

KOOP VAN ADDISIONELE RESIDENSIËLE EIENDOM/ME MET DIE DOEL OM TE VERHUUR – MET DIE VERWAGTIG DAT DIT DIE ENIGSTE OPLOSSING IS OM WELVAART TE SKEP. WAT? – GAAN DIT ONS PENSIOEN WEES??

INLEIDING

Hierdie onderwerp handel meer oor die koop van addisionele residensiële eiendom/me as ’n beleggingsvoertuig – die primêre huis/woning waarin ons bly uitgesluit – dit is gegewe dat ons eers ’n dak oor ons kop moet hê voordat ons in addisionele residensiele eiendom/me belê as ’n belegginsvoertuig.

AGTERGROND

Die konsep om Residensiële Eiendomme as ’n veilige hawe te bestempel, waar die huurbedrag elke jaar met ten minste inflasie aangepas word, om ons inkomste te beskerm teen vermindering in koopkrag, asook dat ons kapitaal(eiendom) jaarliks in waarde gaan toeneem gelykstaande aan inflasie.(HIERDIE IS DIE EIENAAR SE EIE PERSEPSIE). Dan is daar ook sommige “SLIMMES?” wat eerder verkies om die jaarlikse huuraanpassing met die “KOOPKRAGPARITEIT” van Suid Afrika na Amerika(die werêld se grootste ekonomie) in verhouding aan te pas om sy/haar inkomste se koopkrag so te beskerm of te oortref.

FINANSIËLE OORHOOFSE VISIE

Hierdie twee stellings(jaarlikse huuraanpassings, en groei van eiendomswaarde) het baie teleurstellings, en groot ontnugterings opgelewer, bloot omdat daar net op aannames gewerk was in die inkomste kant, en nooit voldoende navorsing gedoen was op die uitgawe kant nie, daarom is/was nie alle faktore inag geneem nie – aanvangs insetkostes, uitgawes, en die moontlike risiko’s waarin hierdie segment uitgelewer is.

PRAKTIESE IMPLIKASIES

Die eerste komponent, wat behels jaarlikse huur aanpassing. Indien ons die huur jaarliks teen inflasie aanpas(wat die normale gebruik is), gaan ons huurder na plus/minus 4 na 5 jaar die huur nie meer kan bekostig nie volgens navorsing(die meeste het net ’n annuïteit om van te leef by aftrede), en dan moet ’n nuwe huurder weer gekry word – hoë sirkulasie van huurders. Die voortdurende in en uitrekkery bring soms ook beskadigings aan die eiendom te weeg. Gewoonlik stel die verhuurder/s eiendomsagente aan wat die verhuring namens hulle doen, en aan hierdie Eiendomsagente word kommissie afgestaan vir hulle werk. Sommige van die eiendomsagente volg ’n algemene riglyn van ‘n 8% jaarliks huur eskelasie(veral langs die kus word die huur bokant inflasie vasgestel) en stipuleer dit so in die kontrak, wat dit vir die huurder in ’n korter tydperk onbekostigbaar maak – 3 na 4 jaar). Volgens die Kommersiële Reg is die verhuurder verantwoordelik vir die eiendomsbelasting(“RATES & TAX”) wat ook nog jou inkomste elke maand verminder. Indien die eiendom in ’n kompleks is met ‘n voltitel eienaarskap, is daar die maandelikse heffings wat deur die verhuurder betaal moet word volgens die Kommersiële Reg. Daar sal altyd normale instandhouding wees as gevolg van goed wat maar oor tyd verweer het uit normale gebruik(“wear and tear”) wat deur die verhuurder voorsiening voor gemaak moet word om die eiendom instand te hou. Dan is daar aan die begin by oordrag en registrasie ook nog herreregte, die oordrag prokureur se fooi, en vaste kostes wat deel uitmaak van die uitgawes. 

INKOMSTE 1: HOE WORD DIE HUUR BEDRAG(MAANDELIKS/KWARTAALIKS OF JAARLIKS) VASGESTEL

Die volgende faktore sal gewoonlik as norm gebruik word om die huurbedrag vas te stel:

1. Markomstandighede:

Die huurprys word dikwels bepaal deur die markomstandighede in die gebied waar die eiendom geleë is. Dit sluit in die vraag en aanbod van akkommodasie in die gebied.

2. Eiendom se eienskappe:

Die grootte, ligging, toegang tot geriewe en infrastruktuur, en die algemene toestand van die eiendom.

3. Verhuurder se kostes:

Die verhuurder se kostes vir onderhoud, instandhouding, en ander uitgawes wat aan die eiendom gekoppel word.

4. Konkurensie:

Die huurprys word dikwels beïnvloed deur die huurpryse van ander eiendomme in die buurt.

5. Huurder se finansiële vermoë:

Die vermoë van die huurder om die huur te kan bekostig – word dikwels bepaal deur hul inkomste en finansiële situasie.(Met te hoë huur aanpassings, sal wat vandag goed is, nie meer goed wees oor 3 of 4 jaar nie – kyk baie realisties na alle omstandighede)

INKOMSTE 2: GEMIDDELDE JAARLIKSE KAPITALE WAARDE GROEI OP RESIDENSIËLE EIENDOMME

Ons moet hierdie kapitaal groei op ’n algehele nasionale gemiddeld baseer, alhoewel die waarde van eiendomme teen die kuslyn vinniger kan toeneem.(Gebruik altyd twee voorbeeld – een van ’n gemiddelde grootte huis in ’n gemiddelde grootte dorp in die binneland, en een van ’n gemiddelde grootte huis in ’n gemiddelde grootte dorp langs die kus). Dit is ook weer waar dat die instandhoudingskoste teen die kus hoër gaan wees(verweer wat vinniger plaasvind as in die binneland).

Volgens FNB se Huis Prys Indeks het Residensiële Eiendomme vanaf 2009 tot 2025(Desember-maand 2025 was ‘n geprojekteerde syfer) gemiddeld net met 3.87% gegroei met die laagtes punt van 1% in 2023, en die hoogste punt van 7.7% in 2013. Met ander woorde jou eiendomswaarde het met minder as inflasie gegroei oor ’n tydperk van 17 jaar.(Onthou inflasie was ook net vanaf 2009 tot Desember 2025 gebaseer met ’n jaarlikse gemiddeld van 4.69%)

Hier volg ’n lys van die Inkomstes en uitgawes wat in berekening gebring moet word om ons opbrengste met die werklikheid te konfronteer:

((NB.Ons moet vir ons ’n onafhanklike persoon(verkieslik ‘n rekenmeester kry – indien ons nie heeltemal vetroud is met hierdie berekeninge nie) sodat ons baie seker maak van ’n objektiewe uitslag. Moet asseblief nie ’n eiendomsagent gebruik om hierdie berekeninge te doen nie. Onthou! Dit is hy/sy se brood en botter, en hulle sal teen alle koste ’n eiendom aan jou wil verkoop. Moet ook nie vir die eiendomsagente se “ou verkoopsfoefies” val nie, naamlik: “JY SAL HIERDIE EIENDOM NOOIT WEER TEEN HIERDIE PRYS KRY NIE” – OF “SO ’N GELEENTHEID DOEN HOM NET EENMALIG VOOR”. Passop! Dit is dalk juis hierdie eiendom wat hy/sy nie verkoop kry nie, omdat daar ander verskuilde nadele is wat ons nie sommer dadelik sal agterkom nie, en daarom word daar soms gebruik gemaak van ’n ander tipe taktiek om ons te oorweldig.))

1. Huurinkomste van eiendom(SIEN INKOMSTE 1 se inligting hierbo)
2. Jaarlikse waarde/kapitaal groei(SIEN INKOMSTE 2 se inligting hierbo)

Maar daar is baie wat die uitgawes kan beinvloed, soos:

(Dit is juis hierdie komponente waarvan baie nie weet wat alles inberekening gebring moet word nie – en juis hierdeur het baie Finansiël ondergegaan.)

1. Inflasie
2. Normale Instandhoudingskostes en herstelwerk
3. Diensgelde
4. Erfbelasting
5. Verbandrente
6. Advertensies
7. Agentskapskommisie vir die verhuur van die eiendom
8. Versekering (slegs huiseienaarsversekering – nie die inhoud nie – net die eiendom alleen)
9. Indien ‘n deeltitelkompleks: Sekuriteits- en eiendomsheffings.(Levy)
10. Indien geen verbandlening oor die eiendom is nie, sal die huurinkomste belas word.
11. Eenmalige registrasiekoste(seelreg/hereregte en oordragkostes) by die aankoop van ‘n eiendom met die doel om te verhuur moet ook inberekening gebring word.
12. Indien die huurder begin om nie huur te betaal nie is dit natuurlik ook ‘n verlies aan inkomste.
13. Die regskoste om die huurder te verwyder, en veral die tydsduur om hom/haar daar uit te kry. (Die huidige wetgewing bied baie meer beskerming aan die huurder as voorheen, daarom neem die prosesse wat gevolg moet word om hom/haar uit te kry lank).
14. Bo- en behalwe die tydperk wat dit neem om die huuder uit te kry, word die eiendom ook baie beskade in hierdie tydperk.(Is ontsteld omdat hy/sy dit nie kan bekostig nie, en daarom die vergeldingsaksie)

Waar verhurings deur eiendomsagente behartig word, is dit belangrik dat die eiendomsagent die eiendom op ’n gereelde basis moet inspekteer(twee maandeliks byvoorbeeld), om seker te maak dat die eiendom in dieselfde toestand is soos wanneer die huurkontrak inwerking getree het. Hieruit mag moontlik altyd herstelwerk/instandhoudingswerk navore kom, wat vir die huurder se rekening is, maar daar kan ook herstelwerk wees wat vir die verhuurder se rekening bedoel is.

Die grootste bron van kommer van ons, is om ons bate te beskerm. Jy kry huurders wat jou eiendom sleg kan verniel, en dan bevoordeel die wet die huurder ook nog. Dit kan byvoorbeeld maande neem om daardie huurder uit te kry. Die regskoste wat jy moontlik moet aangegaan het, kan ’n jaar of twee se inkomste uitwis. In die maande wat jy sukkel om die huurder uit te kry, kan jy byvoorbeeld geen huurinkomste ontvang nie, en jy kan ook nie ’n nuwe huurder insit nie. Dan sou ek voorstel dat ons so een keer of twee keer per jaar self ons eiendom besoek, om seker te maak van die toestand van ons eiendom – ons kan dit nie net aan die eiendomsagent se genade oorlaat nie. Hierdie is hoë risiko, met  ’n huurder wat moontlik gedurig klagtes het(kort-kort moet iets vervang word), en dit veroorsaak frustrasie en irritasie.

Die volgende artikels deur verskillende Joernalist spreek hul kommer juis uit oor hierdie sogenaamde beleggingsvoertuig as hul enigste pensioenfonds.

Hier is die artikels oor hierdie onderwerp wat vanself spreek:

1. Yet property marketers are desperately trying to put lipstick on this pig
2. Buy-to-let has become buy-to-regret
3. Don’t build your retirement home with bricks

Soos ons hieruit kan aflei is die risiko’s net te hoog om ons pensioen/aftreegeld in residensiële eiendom te belê met die verwagting dat ons ‘n sorgvrye aftrede gaan hê.

BRONNE:

1. FNB se Huisprys Barometer Indeks statistiek.
2. Reserwe Bank se Inflasie Statistiek

Ons moet nooit met ons hard verdiende aftree fondse ligtelik omgaan nie. Kry altyd baie, en goeie advies deur professionele mense voordat ‘n finale besluit geneem word. Maak seker dat ons berekenings “alles” insluit

Hierdie is my persoonlike mening en mag onder geen omstandighede as Finansiële/Beleggingsadvies gebruik word om enige beleggingsbesluite te neem nie. Bespreek dit eers vooraf met jou Portefeulje Bestuurder.