DIE BELEGGINGS EN FINANSIËLE WÊRELD

ARTIKEL 4

Hierdie artikel, is die opvolg van “ARTIKELS 1, 2 & 3” soos voorheen aangedui.

DIE REIS VAN ONS ADDISIONELE RESIDENSIËLE EIENDOM/ME WAT GEKOOP WORD MET DIE DOEL OM TE VERHUUR – “ONS PENSIOEN OF ONS HOOFPYN?”

*

In hierdie gedeelte word die kernpunte van die drie gedeeltes wat ons reeds bespreek het uitgelig, sodat ons die impak van alle faktore inag neem, sou ons die koop van addisionele residensiële eiendomme as ‘n beleggings opsie oorweeg.

*

WAT BEINVLOED SALARISVERHOGINGS IN DIE ALGEMEEN

Ons het reeds in ‘n artikeL(met hierdie opskrif) die volgende behandel:

1. Inflasie wat die werknemers se koopkrag beinvloed
2. BBP-Groei wat die algehele gemiddelde ekonomiese gesondheid van die land weerspieël.
3. Bedryfspesifieke faktore(m.a.w. in die spesifieke sektore waarin ons werk en ons salarisse verdien)
4. Maatskappyprestasie(die maatskappy waarvoor ons werk se resultate gaan bepaal hoeveel verhoging die direksie aan werknemers gaan toewys)
5. Werknemersprestasie en markmededingendheid(Maatskappye oorweeg dikwels individuele prestasie en markmededingendheid wanneer hulle oor loonverhogings besluit. Toppresteerders en rolle in groot aanvraag kan hoër verhogings kry.)
6. Vakbondooreenkomste en wetlike vereistes.( In sommige gevalle kan vakbondooreenkomste en wetlike minimumloonvereistes ook loonbesluite beïnvloed.)

Dit is so dat daar firmas sal wees wat uitstekend presteer – in sommige gevalle is die wins na belasting tot vyf(5) na ses(6) keer hoër as inflasie. Hierdie firmas kan goeie salarisverhogings aanbied, en nog ook hul besigheidsaktiwiteite uitbrei. Indien ons op die breë gemiddelde van 2.36% BBP-Groeikoers gaan werk, sal daar baie wees wat op die langtermyn deur inflasie opgeëet gaan word. (Die bruto binnelandse produk (BBP) van Suid-Afrika vir die jaar geëindig op 31 Desember 2024 het met maar ongeveer 0,6% gegroei in reële terme)

Die breë algemene gemiddeld is die enigste veilige norm, wat wensdenkery, en opgeblaasde verwagtinge uitsluit.

Ons pensioen bydraes verhoog soos ons salarisse verhoog, en indien ons verhogings minder is as inflasie vir ‘n paar jaar, gaan dit ‘n wesenlike impak op ons pensioenfonds se kapitaal hê, en so gaan dit weer die verwagte eind-kapitaal van ons pensioenfonds beinvloed waarvan ons moet leef.

ANNUȈTEIT/E: DIE STRYD TUSSEN DIE TWEE EWIG DURENDE VYANDE DUUR VOORT: “INKOMSTE/GROEI EN KOSTES/UITGAWES”

Ons het die:

1. Gesamentlike gemiddelde Inkomste van sewe(7) Lewende Annuïteite wat as ‘n gemiddelde opbrengs bereken was, beloop 9.53% per jaar.
2. Die gekose 2.5% onttrekings opsie van ons Lewende Annuïteit wat ‘n R31,250.00 per maand beloop.
3. Belasting wat op R375,000.00(ons jaarlikse inkomste) bereken is was R78,757.00, wat 0.53% is van die R15,000,000.00 as uittree annuïteit kapitaal.
4. Inflasie van 4.69%(gemiddeld oor 6 jaar) in berekening gebring is. Na inflasie en belasting, het ons oorspronklike inkomste verminder vanaf 9.53% na maar net 4.31%.
5. Die langlewensverwagting se gemiddelde ouderdom is gemiddeld 79, maar daar is al hoe meer wat in die 90’s eers te sterwe kom, en daarom dink ons dat dit veiliger sal wees om na ‘n leeftyd van 100 jaar as doelwit te stel nie.

Ons het uit ons berekeninge gesien dat ons R13,876.29 beskikbaar gehad het na Belasting, Inflasie, Mediese fonds en Korttermynversekering afgetrek is. Die huur van ‘n Aftree Oord huisie sal verskil

Van plek tot plek, maar indien ons gelukkig is vir ‘n huur van R10,800.00 gaan dit ons net met ‘n R3,876.29 oorlaat, dan is die munisipale rekening en Telefoon/Selfoon rekening nog nie inag geneem nie.

Kruideniers is ‘n ander hoof komponent wat nie hierby gevoeg is nie.

6. Navorsing dui daarop dat 94% mense na aftrede, nie Finansiël Onafhanklik sal kan aftree nie – m.a.w. net 6% sal Finansiël Onafhanklik kan aftree.(En dit lyk vir my of ons hier baie naby aan die 94% kategorie begin draai, wat daarop neer kom om dalk ons

2.5% annuïteit onttreking sal moet verhoog na 5%. Hieruit kano ns sien – “Indien ons lewenskostes elke jaar hoër begin word, kan dit oor tyd beteken dat ons die presentasie onttrekkings uit ons annuïteit bly begin verhoog, en so begin ons in ons kapitaal invreet, en so begin ons

jare verkort om vir ons self te sorg. Dit kan beteken dat ons op 90 nog leef, en moontlik 100 gaan haal, maar ons kapitaal is deur die hoë stygings van lewenskostes geërodeer.

Baie van hierdie 94% sorg die kinders voor.

KOOP VAN ADDISIONELE RESIDENSIËLE EIENDOM/ME MET DIE DOEL OM TE VERHUUR

Ons het die volgende bespreek:

1. Die twee komponenet van Inkomste, naamlik: Huur Inkomste, en Kapitalewaarde groei van die eiendom

1. Hoe word die huur bedrag(maandeliks/kwartaaliks of jaarliks) vasgestel. Ons het die volgende inag geneem: 1) Markomstandighede; 2) Eiendom se eienskappe; 3) Verhuurder se koste; 4)Konkurensie; 5) Huurder se Finansiële vermoë.
2. Gemiddelde jaarlikse kapitale waarde groei op Residensiële eiendomme. Ons het die volgende inag geneem: 1) FNB se Huis Prys Indeks(Barrometer) met ‘n jaarlikse gemiddeld van 3.87% oor ‘n tydperk van 17 jaar.

2. Die lys van wat die uitgawes gaan beinvloed: 1) Inflasie; 2) Normale Instandhoudingskostes en herstelwerk; 3) Diensgelde: 4) Erfbelasting; 5) Verbandrente; 6) Advertensiekostes; 7) Agentskapskommisie vir die verhuur van die eiendom; 8) Versekering(Huiseienaarsversekering); 9) Indien ‘n deeltitelkompleks – Sekuriteits- en eiendomsheffings(Levy).; 10) Indien geen verbandlening oor die eiendom is nie, sal die huurinkomste belas word; 11) Eenmalige registrasiekoste(seëlreg/hereregte en oordragkostes); 12) Indien die huurder begin om nie huur te betaal nie, is dit natuurlik ook ‘n verlies aan inkomste; 13) Die regskoste om die huurder te verwyder, en veral die tydsduur om hom/haar te verwyder; 14) Bo- en behalwe die tydperk wat dit neem om die huurder te verwyder, word die eiendom gewoonlik beskadig in hierdie tydperk(die huurder is ontsteld omdat hy/sy nie die huur kan bekostig nie, en daarom die vergeldingsaksie).
3. Waar verhurings deur eiendomsagente behartig word, is dit belangrik dat die eiendomsagent op ‘n gereelde basis die huis moet inspekteer, om seker te maak dat die eiendom nog in dieselfde toestand is, maar dit sal goed wees indien die eienaar so een tot twee keer per jaar self die eiendom inspekteer en nie net dit aan die eiendomsagent se genade oorlaat nie.

OPSOMMING

Omdat die omvang baie wyd is, en kompleks is, was daar op ondersteunende feite gefokus eerder as aannames en verwagtinge.(Byvoorbeeld: Inkomste se teen kragte van die breë algemene aanvaarbare perke was bepaal deur Inflasie, en BBP, en die wat bo die gemiddeld was, sou weer afgetrek word deur die wat onder gemiddeld was. Dit is algemene aanvaarbare norm, wat ook ‘n konserwatiewe norm is. Dan was daar ook ander faktore wat dit beibvloed – soos bespreek in die salarisverhogingsafdeling). Die inkomste vir afgetredenes was op die uittree annuïteite se inkomste prestasies aangespreek. Ons moet die werklike bekostigbaarheid toets van diegene aan wie ons die residensiële eiendomme gaan verhuur. Die huur eskalasies(veral langs die kus) word sommer met 8%(binnelands) en met 10% plus(langs die kus) aangepas, en dit is waarom huurders dit net tussen 3 en 5 jaar kan uithou, en dan na ‘n goedkoper huur eiendom soek.

Daar sal uitsonderings wees, waar eiendomme langs die kus, en veral Kaapstad baie hoër en vinniger in waarde toeneem. Dieselfde geld vir salaristrekkers wie se firmas buitengewoon presteer, en elke jaar goeie verhogings kry. Hierdie salaristrekkers sal maklik die huurkostes kan absorber.(Hulle koop gewoonlik vir hul self ‘n eiendom in plaas daarvan om te huur, want hulle kan dit bekostig, en so kom en verdwyn hulle ook van die radar as potensiële huurders)

Indien ons in die bevoorregte posisie is om addisionele residensiële eiendom/me te koop met die doel om te verhuur – aan wie verhuur ons hierdie eiendomme – aan Salaristrekkers en Pensioenarisse met Aftree Annuïteite!

As ons realisties is, sal die gemiddelde groei op Residensiële eiendomme maar swak wees – onder inflasie, en indien ons die gemiddelde salaristrekker, asook die gemiddelde pensioenarisse se inkomste inagneem sal hulle tussen 3 na 5 jaar verhuis – opsoek na ‘n goedkoper huur eiendom(volgens navorsing), omdat hulle nie meer die huur kan bekostig nie. Hoe meer sirkulasie van huurders, hoe groter is die kanse dat die huis meer onderhoud gaan verg(hier is ‘n bas-af plek – daar het iets gebreek, ens.).

Die voortdurende inspeksie, onsekerheid of huur inkomste gaan betaal word, en ewigdurende herstelwerk en kostes betaalbaar deur die eienaar plaas ‘n addisionele las en heelwat risiko op ons as beleggers.

Ongelukkig is die BBP-Groei ‘n aanduiding en nie ‘n realiteit nie, en netso met inflasie, maar dat ons konserwatiewe benadering die werklikheid van oorlewing onderstreep is duidelik.

Daar is soveel eiendomsagente, Leefwyse(“Lifestyle”) komplekse en Aftree Oorde se bestuur/direksies wat self in die duister is ten opsigte van hierdie omvattende impak wat dit op beleggersopbrengste het vir die eienaar, en daarom word pryse(koop van eiendom om te verhuur, en verhuringspremies) in die algemeen opgeblaas, sonder enige fundamentele studie waarop hulle, hul kan verlaat wat pryse regverdig. Daar is ‘n gedeelte waarheid in dat die algehele mark die neiging het(deur vraag en aanbod) om hierdie tendens wat oor ‘n langtermyn kom, weer – een of ander tyd doen die mark weer reg stellings, maar ongelukkig is hierdie situasie soos ‘n maalgat in ‘n rivier – dit bly aanhou in die rondte sirkel en sleur mense mee – sommiges kom vermink anderkant uit, ander verloor hul lewe, en die gelukkiges het net ‘n paar kneusplekke opgedoen, en is aan die herstel.

Ons moet baie versigtig wees om ons in hierdie sogenaamde beleggingsvoertuig te begewe – die risko’s is net te hoog.

Hierdie is my persoonlike mening en mag onder geen omstandighede as Finansiële/Beleggingsadvies gebruik word om enige beleggingsbesluite te neem nie. Bespreek dit eers vooraf met jou Portefeuljebestuurder.

Die bronnelys strek oor ‘n wye reeks van navorsing en inligtingstukke.